Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky

Jednotkové ceny za m² podlahové plochy bytu a jejich meziroční změna

1  ÚVOD

Nový kalendářní rok je oblíbenou příležitostí k zahájení účinnosti nových či novelizovaných právních předpisů. Znalecká obec zabývající se oceňováním nemovitostí vždy na přelomu roku netrpělivě očekává změny v tzv. cenovém předpisu. Tento příspěvek se zabývá změnami v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku. Vzhledem k tomu, že platná oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. má celkem 205 stran textu o velikosti písma 8 pt (počítáno v dokumentu exportovaném z ASPI) je nezbytné její rozbor rozdělit na více oddílu.
V dnešním článku se autor věnuje vývoji základních jednotkových cen používaných pro ocenění bytů. Cílem článku je zachytit vývoj tzv. indexovaných průměrných jednotkových cen za m² podlahové plochy bytu. Tyto ceny jsou používány v rámci porovnávacího způsobu oceňování bytů. Autor se rozhodl upozornit na meziroční změny v cenách publikovaných v novele oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. V obou případech došlo k nabytí účinnosti vyhlášky k 1. lednu následujícího roku.

2  POROVNÁNÍ CEN

Autor článku považuje za nezbytné uvést zde několik poznámek o porovnávacím způsobu oceňování bytů. Cílem je seznámit případné neobeznámené čtenáře se základními principy tohoto oceňování podle oceňovací vyhlášky.

Porovnávací způsob oceňování je jedním z legitimních způsobů oceňování používaným nejen pro účely úředního (administrativního) ocenění, ale též pro účely tržního oceňování. Porovnávací ocenění je založeno zejména na sběru informací z realitního trhu. Cílem je získat srovnatelnou hodnotu daného předmětu ocenění a následně ji aplikovat na podmínky konkrétní nemovitosti. Za tímto účelem jsou oceňovací vyhláškou vydávány tzv. indexované průměrné jednotkové ceny. Tyto údaje představují výchozí bod pro zjištění ceny porovnávacím způsobem. Tato cena je dále upravována na základě široké škály kritérií agregovaných do třech koeficientů (indexů). Podstatou článku jsou ovšem pouze základní jednotkové ceny. Na možnosti jejich následné úpravy není brán zřetel.

Vyjdeme-li z předpokladu, že indexované průměrné jednotkové ceny používané oceňovací vyhláškou jsou stanoveny s využitím údajů z realitního trhu, případně předchůdci těchto cen před indexací pochází z realitního trhu, nevyhneme se srovnání s údaji z jiných zdrojů.

Je obecně známým faktem, že vývoj cen nemovitostí se v posledních letech vyznačuje poklesem. Tento doposud neměnný trend se týká zejména bytů, kde je evidován největší pokles cen. Méně pak klesaly ceny rodinných domů a nejméně ceny pozemků pro residenční výstavbu. Obecně přijatou skutečností je též negativní cenový vývoj napříč celým realitním trhem. Případný nárůst cen se týká naprostých výjimek, jako jsou byty s ojedinělou dispozicí ve výjimečných lokalitách, pozemky na extrémně preferovaných místech, apod.

Nejvěrohodnějším zdrojem použitelným pro srovnání vývoje cen jsou údaje z Českého statistického úřadu. Ovšem nejen tyto údaje, ale i další data např. od poradenských společností zabývajících se studiem realitního trhu, od realitních kanceláří či od samotných znalců potvrzují pokles cen nemovitostí. Mohlo by se zdát, že negativní vývoj realitního trhu lze potvrdit ze všech dostupných zdrojů. Toto tvrzení je platné až do chvíle, než se čitatel seznámí s oceňovací vyhláškou a jejími novelami z let 2010 a 2011.

Vývoj jednotkových cen v uvedených letech podle oceňovací vyhlášky hovoří o naprostém opaku než všechny ostatní relevantní zdroje. Indexované průměrné jednotkové ceny za m² podlahové plochy bytů podle oceňovací vyhlášky meziročně vzrostly. Tento vývoj je dokumentován na níže uvedených grafech a v přiložených tabulkách. Při porovnávaní cen zanedbáváme fakt, že vyhláška platná pro rok 2011 pracuje s údaji, a to ještě neúplnými, z roku 2010 a vyhláška platná pro rok 2010 zase s údaji platnými v roce 2009. Cílem je zachytit cenový rozdíl v jednotkových letech.

Nejpodrobnější údaje z realitního trhu jsou dostupné zejména pro naše hlavní město, proto se autor rozhodnul provést porovnání cen platných pro území Prahy.

V následujících tabulkách jsou uvedeny jednotkové ceny (JC) Prahy, Brna a Ostravy převzaté z novely oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. (JC 10) a z novely oc. vyhl. č. 387/2011 Sb. (JC 11). V pravém sloupci je stanoven meziroční nárůst cen.


                                Tabulka č. 1 - Indexované průměrné jednotkové ceny pro Prahu


                               Tabulka č. 2 - Indexované průměrné jednotkové ceny pro Brno


                              Tabulka č. 3 - Indexované průměrné jednotkové ceny pro Ostravu


Z uvedených tabulek je patrné, že podle oceňovací vyhlášky došlo k nárůstu jednotkových cen bytů v letech roku 2011 a 2010.

Následující grafické zpracování porovnává výše uvedené výsledky v poněkud přehlednější formě. Na vodorovné ose jsou jednotlivé oblasti Prahy, Brna a Ostravy, na svislé ose jednotkové ceny. Modře jsou ceny pro rok 2010, červeně pro rok 2011.


                                Graf č. 1 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Prahy


                                     Graf č. 2 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Brna


                             Graf č. 3 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Ostravy

Z uvedených tabulkových a grafických výstupů založených na údajích z oceňovací vyhlášky je patrné, že ve většině případů došlo ke zvýšení jednotkové ceny. Toto zjištění nekoresponduje s údaji z Českého statistického úřadu ani s dalšími dostupnými informacemi z realitního trhu.

Namátkově je vybrán graf vývoje cen bytů v Praze podle Českého statistického úřadu, který dokladuje setrvalý pokles cen přibližně od 3. kvartálu roku 2008.


                                                                Graf č. 4 - Ceny bytů - Praha

Dále je zde uvedena statistika z realitního serveru realitymix.cz, který je provozován internetovým portálem www.centrum.cz za období květen 2011 až květen 2012 pro Prahu, Brno - město a Ostrava - město (Graf. 5).


          Tabulka č. 4 - Přehled jednotkových cen dle statistik realitymix.cz pro Prahu, Brno - město a
                                Ostrava - města


         Graf č. 5 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Prahu, Brno - město a Ostravu - město

Grafické znázornění průměr jednotkových cen dle statistiky realitymix.cz pro Prahu, Brno - město a Ostrava - město za období květen 2010 až květen 2012, kde je patrný pokles jednotkových cen. Na vodorovné ose jsou jednotlivá období, na svislé ose jednotkové ceny (Graf č. 6, 7 a 8).


                                Graf č. 6 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Prahu


                         Graf č. 7 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Brno - město


                          Graf č. 8 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Ostravu - město

3  ZÁVĚR

Informace o poklesu cen nemovitostí, zejména bytů, lze nalézt napříč všemi zprávami poradenských společností zabývajících se výzkumem realitního trhu. O poklesu cen nemovitostí pravidelně informuje též Český statistický úřad. Od prvního čtvrtletí roku 2008 tento úřad sleduje též realizované ceny bytů v Praze, od 3. čtvrtletí 2009 sleduje údaje za celou republiku.

Otázkou zůstává, proč jednotkové ceny podle oceňovací vyhlášky a navazujících novel rostou navzdory skutečnému vývoji na trhu. Tento problém se netýká pouze Prahy, Brna nebo Ostravy. Opačný trend ve vývoji cen se stává natolik závažným tématem, že je často diskutován na konferencích a oborových setkáních znalců se specializací na oceňování nemovitostí. Ceny stanovené cenovým předpisem bez ohledu na vývoj na realitním trhu zapříčiňují výrazné odchýlení od cen tržních, což je v protikladu se základním účelem oceňovací vyhlášky.

Zdroje:
1)  www.czso.cz
2)  http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/

Tabulky:
Tabulky byly vytvořeny autory článku.

Grafy:
1)  Graf č. 1, 2, 3 a 5 byl vytvořen autory článku
2)  Graf č. 4 - http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_4_ceny_bytu_praha/$File/ceby11q4g4.xls
3)  Graf č. 6 - http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?s=byty-prodej-prumerna-cena-za-
                    1m2-bytu&praha=0&mesto=19 
4)  Graf č. 7 - http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?s=byty-prodej-prumerna-cena-za-
                    1m2-bytu&praha=0&mesto=116 
5)  Graf č. 8 - http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?s=byty-prodej-prumerna-cena-za-
                    1m2-bytu&praha=0&mesto=132

< Předchozí		Další >