Databáze zrealizovaných kupních cen nemovitostí

1  ÚVOD

V současné době je při stanovování obvyklé hodnoty nemovitosti kladen velký důraz na porovnávací způsob ocenění. Při použití této metody stojí každý znalec před problémem, jakým způsobem vybrat vhodný statistický vzorek porovnávacích nemovitostí. K dispozici má tři základní možnosti výběru vhodných dat:
1.      vlastní databáze zrealizovaných kupních cen a sjednaných nájmů nemovitostí,
2.      realitní internetová a tištěná inzerce,
3.      externí databáze zrealizovaných kupních cen a sjednaných nájmů nemovitostí .
V prvním případě je výhodou osobní znalost získaná prohlídkou a zaměřením dané nemovitosti. Nevýhoda je zřejmá a to sice počet nemovitostí uložených ve vlastní databázi je značně omezený.

V druhém případě je situace opačná. Počet hledaných srovnávacích nemovitostí může být obrovský, avšak nevýhody plynoucí z takto získaných informací jsou mnohdy zcela zásadní a poměrně často znamenají nutnost vyloučení takového vzorku z porovnání. Prvním negativem je skutečnost, že uvedená cena je pouze nabídková, tzv. vyvolávací a s velkou pravděpodobností bude nakonec dosaženo jiné kupní ceny. Matoucí informací může být např. to, že jedna nemovitost je nabízena k prodeji více realitními kancelářemi za různé ceny. Spolehlivým vodítkem pro odhadnutí koeficientu redukce na pramen ceny nemůže být ani datum vložení inzerátu do realitní inzerce a jeho aktualizace, jelikož řada prodejců původní inzerát stahuje z nabídky a opět jej vkládá zpět jako zcela novou nabídku. Samostatnou kapitolou by potom bylo posouzení objektivnosti a přesnosti jednotlivých informací popisujících nabízenou nemovitost. Výjimkou nejsou informace typu, že zastavěná plocha, podlahová plocha i celková plocha pozemku jsou shodně např. 200 m². Textové informace popisující danou nemovitost obvykle vyzdvihují a zdůrazňují pouze (fiktivní) pozitiva a o negativech se nezmiňují. V horším případě jsou negativní faktory popsané způsobem činícím z nich pozitivní vlastnosti.

V třetím případě mohou být při vhodném způsobu tvorby a užívání databáze spojeny výhody předchozích dvou popsaných způsobů a eliminovány jejich nevýhody.
Následující část tohoto článku se zabývá právě tímto třetím způsobem. Jedná se o elektronický systém sdílení informací o realizovaných kupních cenách a sjednaných nájmech nemovitostí umístěných na vyhrazeném nebo privátním ftp server . Tento projekt byl vytvořený v roce 2010, od června do prosince 2010 procházel zkušebním testovacím provozem a v lednu 2011 byl zahájen standardní provoz v regionu Jihomoravského kraje. V současné době probíhá zkušební provoz v několika dalších krajích České republiky.

2  ÚČEL DATABÁZE

Databáze umožňuje znalcům a odhadcům sdílet on-line způsobem informace o realizovaných kupních cenách nemovitostí a nájmů včetně doplňujících informací o těchto nemovitostech. Takto získané informace se pak dají využít pro stanovení obvyklých cen a nájmů oceňovaných nemovitostí porovnávacím způsobem.

3  KOMU JE TENTO SYSTÉM URČENÝ?

Registrovaným členům z řad odborné veřejnosti, kteří dodržují smluvní podmínky užívání serveru, zejména:

• minimální množství ukládaných dat během období jednoho kvartálu,
• pravdivost uváděných informací,
• ochrana údajů,
• užívání informací získaných z tohoto serveru pouze pro vlastní odbornou činnost formou stanovení obvyklých cen nemovitostí a nájmů ve znaleckých posudcích a odhadech obvyklých cen,
• v uzavřené smlouvě mezi uživatelem a provozovatelem serveru je uvedeno, že obsah serveru tvoří zejména databáze zrealizovaných cen prodávaných nebo pronajímaných nemovitostí pro vzdělávací účely ve smyslu § 10a zákona č. 444/2011 Sb, kterým se mění zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů. Za tímto účelem vkládají uživatelé informace na server.

4  ZÁKLADNÍ PRAVIDLA PRO UŽÍVÁNÍ DATABÁZE

Užívání databáze, resp. zasílání vlastních dat a jejich stahování ze serveru funguje na principu registrovaného přístupu na uzavřený znalecký ftp server prostřednictvím zřízeného osobního účtu s přidělenými přístupovými údaji. Přístup k tomuto serveru je možný internetovým připojením pomocí vhodného ftp klienta – například Total Commanderu, Mozilly, WinSCP a dalších. Většina těchto klientů má vzhled „správce souborů“ a umožňuje jednoduché kopírování souborů na server či stahování zpracovaných tabulek na počítač.

Server je rozdělený na dva základní adresáře. První adresář má název nemovitosti_sklad a slouží uživatelům pro ukládání vlastních souborů formou zápisů do jednotných tabulek podle typu nemovitosti. Provozovatel serveru provádí průběžně kontrolu a administraci těchto uložených tabulek a následně je přemisťuje do příslušných podadresářů v druhém základním adresáři nazvaném nemovitosti_data.

Uživatelé databáze mají možnost kdykoliv stahovat z adresáře nemovitosti_data požadované informace. Pro vyhledávání konkrétních informací jako je typ nemovitosti, lokalita a časové období realizace kupní ceny se užívají dva základní způsoby. V první fázi zúžení výběru hledaných informací se použije vyhledání příslušného podadresáře tzv. výběrem příslušného podadresáře. Například při požadavku vyhledání rodinných domů z roku 2012 umístěných v lokalitě Brno-město se provede prokliknutí do úrovně nemovitost_data/2012/01JM/Lok 1 BM/01 RD. Zde jsou uloženy soubory ve Wordu a PDF formátu vytvořené v jednotlivých měsících roku 2012 a pojmenované podle daných kritérií, např. RD_01JM_L1_12_03.doc. Název souboru označuje, že jsou v něm obsaženy tabulky se zrealizovanými kupními cenami rodinných domů, které byly uloženy do databáze v roce 2012. Tyto domy se nacházejí v Jihomoravském kraji, v lokalitě 1 = Brno-město a soubor vznikal a rozrůstal se v průběhu měsíce března = 03 (obr. 1 až 4). Ve chvíli, kdy začal následující měsíc duben, tak soubor s označením 03 na konci byl uzavřený a byla vytvořena jeho kopie ve formátu PDF. To znamená, že od tohoto okamžiku již není nutné ze serveru opět stahovat soubor s tímto označením, ale pouze soubor s označením právě probíhajícího měsíce. Na obr. 1 až 4 je v levé části zobrazeno okno s adresáři umístěnými na serveru. V pravé části je nastavená adresářová struktura ve vlastním počítači. Mezi těmito dvěma okny lze provádět přenos souborů.


                                                         Pro zvětšení obrázku klikněte zde
                    Obr. 1 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „letopočet“


                                                         Pro zvětšení obrázku klikněte zde
                   Obr. 2 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „lokalita - kraj“


                                                            Pro zvětšení obrázku klikněte zde
                 Obr. 3 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „lokalita - okresy“


                                                        Pro zvětšení obrázku klikněte zde
                     Obr. 4 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „typ nemovitosti“

                                                        Pro zvětšení obrázku klikněte zde
   Obr. 5 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „typ nemovitosti – jednotlivé soubory“


Druhým způsobem pro podrobnější hledání v jednotlivých souborech je selekce příslušných konkrétních tabulek provedená pomocí stisku kombinace kláves Ctrl f ve Wordu nebo okno s označením hledat v Acrobatu. Zde se napíše hledané slovo, např. Černá Pole. Tento příkaz umožní procházet pouze ty tabulky, ve kterých se nachází hledané slovo (obr. 5).

           
          Obr. 6 - Příklad databázové tabulky zobrazené v PDF formátu s vyznačením vyhledávacího okna

Rozdělení lokalit je provedeno podle jednotlivých krajů České republiky a v rámci krajů ještě na 2 až 3 lokality zahrnující jednotlivé okresy (obr. 6).


                                                                               
                                                Obr. 7 - Rozdělení lokalit a jejich označení

01 JM – Jihomoravský kraj  
02 ZL – Zlínský kraj
03 MS – Moravskoslezský kraj
04 OL – Olomoucký kraj  
05 PH – Praha        
06 SC – Středočeský kraj
07 VY – Vysočina  
08 PA – Pardubický kraj
09 KH – Královéhradecký kraj
10 LI – Liberecký kraj  
11 US – Ústecký kraj
12 KV – Karlovarský kraj
13 PL – Plzeňský kraj  
14 JC – Jihočeský kraj
 

Č.	Jméno kraje	Zkratka kraje	Jména okresů	Zkratka oblasti
01	Jihomoravský	JM	Brno-město	LOK 1 BM
			Brno-venkov	LOK 2 BO
			Znojmo, Břeclav, Hodonín, Vyškov, Blansko	LOK 3 JM
02	Zlínský	ZL	Zlín	LOK 1 ZL
			Uherské Hradiště, Vsetín, Kroměříž	LOK 2 ZLkraj
03	Moravskoslezský	MS	Ostrava-město	LOK 1 OV
			Frýdek-Místek, Karviná, Opava, Bruntál, Nový Jičín	LOK 2 MSkraj
04	Olomoucký	OL	Olomouc	LOK 1 OL
			Přerov, Šumperk, Jeseník, Prostějov	LOK 2 OLkraj
05	Hlavní město Praha	PH	Praha	LOK 1 PH
06	Středočeský	SC	Praha-východ, Praha-západ	LOK 1 SCVZ
			Benešov, Kutná Hora, Kolín, Nymburk, Mladá Boleslav, Mělník, Kladno, Rakovník, Beroun, Příbram	LOK 2 SCkraj
07	Vysočina	VY	Jihlava	LOK 1 JH
			Třebíč, Žďár nad Sázavou, Havlíčkův Brod, Pelhřimov	LOK 2 VYkraj
08	Pardubický	PA	Pardubice	LOK 1 PA
			Chrudim, Svitavy, Ústí nad Orlicí	LOK 2 PAkraj
09	Královéhradecký	KH	Hradec Králové	LOK 1 HK
			Rychnov nad Kněžnou, Náchod, Trutnov, Jičín	LOK 2 KHkraj
10	Liberecký	LI	Liberec	LOK 1 LI
			Česká Lípa, Jablonec nad Nisou, Semily	LOK 2 LIkraj
11	Ústecký	US	Ústí nad Labem	LOK 1 UL
			Chomutov, Louny, Most, Teplice, Litoměřice, Děčín	LOK2 USkraj
12	Karlovarský	KV	Karlovy Vary	LOK 1 KV
			Sokolov, Cheb	LOK 2 KVkraj
13	Plzeňský	PL	Plzeň-město	LOK 1 PL
			Rokycany, Plzeň-sever, Tachov, Domažlice, Klatovy, Plzeň-jih	LOK 2 PLkraj
14	Jihočeský	JC	České Budějovice	LOK 1 CB
			Jindřichův Hradec, Tábor, Písek, Strakonice, Prachatice, Český Krumlov	LOK 2 JCkraj

Příklady názvů souborů uložených v adresáři nemovitosti_data - vyhledávání

RD_01JM_L3_11_06 ( rodinné domy v Jihomoravském kraji, lokalita 3 uložené v roce 2011 v měsíci červnu )

Byt_03MS_L1_11_09 ( byty v Moravskoslezském kraji, lokalita 1uložené v roce 2011 v měsíci září )

5  JEDNOTNÁ METODIKA ZÁPISU

Pro zapisování informací do tabulek vytvořených pro jednotlivé typy nemovitostí byla stanovena jednotná metodika zápisu popisných informací. Návrh vzhledu tabulek prošel během zkušebního provozu serveru vývojem na základě připomínek uživatelů. Po následné diskuzi na různých setkáních s účastníky zkušebního provozu byl při dotvoření grafického vzhledu a uspořádání tabulek kladen důraz zejména na jejich jednoduchost a přehlednost, a to při zachování obsahu se  všemi podstatnými informacemi, které mohou ovlivňovat stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti porovnávacím způsobem. Na obr. 7-9 jsou uvedeny příklady tabulek pro 3 různé typy nemovitostí.


                                                               Obr. 8 - Tabulka pro byty


                                                              
                                                        Obr. 9 - Tabulka pro rodinné domy


                                                              Obr. 10 - Tabulka pro pozemky

6  POPIS VYPLŃOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH BUNĚK V TABULKÁCH PRO BYTY A RODINNÉ DOMY

Tabulka byty

Lokalita: Pro lokalitu Brno-město a ostatní okresní města zápis ve tvaru: město, městská část, ulice. Pro ostatní lokality zápis ve tvaru: okres, obec, popřípadě ulice. Dále zde může být uvedený velmi stručný popis upřesňující specifika dané lokality, ve které se nemovitost nachází, např. výhled do parku, v těsné blízkosti základní školy, atd.

Typ: např. 3+1, 2+KK

Konstrukce: panel/zděná/dřevostavba

Podlaží: umístění bytu v budově / celkový počet nadzemních podlaží

Výtah: ano/ne

Tech. stav: rok dokončení výstavby, rok provedených rekonstrukcí apod., technické věci týkající se společných částí budovy, např. informace o zateplení fasády, stručná poznámka o údržbě, event. viditelné závady atd.

Vybavení: stručný popis standardu vnitřního vybavení bytu, zejména materiál bytového jádra, způsob vytápění jednotky, zařizovací předměty

Podl.plocha: Byt – plocha místností bytu, sklep – plocha sklepa nebo komory mimo byt

B/L/T – plocha balkónu/lodžie/terasy, např. L6,80

Kupní cena: ověřená kupní cena bez ev. provize RK. Způsob ověření, viz buňka Zdroj KC.

Cena za m² podlahové plochy bytu: podíl kupní ceny a podlahové plochy místností bytu bez plochy příslušenství a balkónu, lodžie nebo terasy

Datum prodeje: měsíc a rok, ve kterém byl prodej uskutečněný, tzn. datum uzavření kupní smlouvy

Poznámka: To, co nelze zapsat do předchozích kolonek a má dle úvahy odhadce vliv na uzavřenou kupní cenu nemovitosti.

Zdroj KC: Zdroj kupní ceny nebo ceny nájmu. Podle druhu předložené smlouvy je uvedená zkratka. KS - podepsaná kupní smlouva, KS-PU - kupní smlouva s vyznačenými právními účinky vkladu, KS-NV - kupní smlouva a návrh na vklad označený razítkem Katastrálního úřadu, BKS - smlouva o budoucí kupní smlouvě, RS - smlouva (dohoda) o rezervaci mezi potenciálním kupujícím a zprostředkovatelem, NS – nájemní smlouva.

Autor: Zde je uvedený autor informací zobrazených v této tabulce a kontakt na něj. Tento údaj se v ocenění neuvádí, resp. je smazán. Slouží pouze pro zhotovitele ocenění v případě, že informace zde uvedené nejsou dle jeho názoru jednoznačné nebo dostačující. V tom případě se spojí s autorem příslušné tabulky a požadované informace si ověří, event. doplní.

Fotografie: Fotografie budovy, výhledu z bytu do okolí a interiér se zaměřením na stavební konstrukce a stavební vybavení bytu jako jsou např. zařizovací předměty, podlahové krytiny, kotel apod. Fotografie ukládané do tabulky jsou ve velikosti max. 100 KB a před uložením kopie tabulky do příslušného adresáře nemovitosti_data je administrátorem provedena ještě komprese obrázků nástrojem ve Wordu.

Tabulka rodinné domy

Popsány pouze buňky, jejichž popis se liší od předchozího popisu.

Podlaží: podzemní podlaží/počet nadzemních podlaží např. 1PP, 1NP

Zastavěná plocha RD: plocha v metrech čtverečních zastavěné plochy 1. NP

Podlahová plocha: Plocha v metrech čtverečních všech místností rodinného domu určených k bydlení, včetně vodorovného průmětu plochy schodiště – 1x, dále chodby, komory, sklep. Z celkové podlahové plochy domu vypsat do dalšího řádku z toho plocha sklepa, garáže, průjezdu. Plocha balkónu/lodžie/terasy se uvádí samostatně navíc (není zahrnutá v celkové podlahové ploše). Pokud se vyskytují, např. v případě obytných podkroví, mezonetové prostory s horními galeriemi nesplňujícími kritéria pro místnost, tak tyto se nezapočítávají do podlahové plochy, ale je možné uvést tuto skutečnost v poznámce.

Obestavěný prostor: obestavěný prostor hlavní stavby v metrech krychlových stanovený dle přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky pro ceny zjištěné

Pozemek: Plocha pozemku v metrech čtverečních. Pouze parcely stavebních pozemků užívaných ve funkčním celku s domem (zastavěné plochy, zahrady, ostatní plochy). Pokud k nemovitosti náleží např. 10 000 m² orné zemědělské půdy v jiné části obce a tato byla součásti prodeje, tak to uvést jen do poznámky.

Napojení na sítě: Zde jsou uvedeny všechny přípojky na veřejné sítě nebo vlastní zdroje. Uvádí se také např. možnost připojení v případě, že nemovitost není připojena na určitý typ sítě, avšak technicky je možné připojení provést.

Příslušenství: Stručný popis příslušenství jako jsou např. vedlejší stavby, zemní sklepy, garáže, studny apod.

7  SOUČASNÝ STAV A VÝHLED NA NEJBLIŽŠÍ OBDOBÍ

V současné době je databáze užívána a rozšiřována zejména v rámci Jihomoravského kraje. Nejvyšší koncentrace jednotlivých zápisů je z oblasti Brna a okresu Brno- venkov. Postupně se připojují kolegové z dalších okresů Jihomoravského kraje, především z okresů Blansko, Hodonín a Znojmo. Probíhá také zkušební provoz v oblasti Moravskoslezského a Plzeňského kraje. Podle typů nemovitostí je nejvyšší četnost zápisů o kupních cenách bytů. Na druhém místě jsou rodinné domy. V menší míře jsou ukládány zápisy o kupních cenách pozemků, rekreačních objektů, garáží a dalších typů nemovitostí včetně komerčních nemovitostí, a zápisy o cenách nájmů. Například za rok 2011 bylo uloženo do databáze 190 tabulek s kupními cenami bytových jednotek z lokality Brno-město a 73 tabulek s kupními cenami rodinných domů v lokalitě Brno-město a 90 tabulek s kupními cenami rodinných domů v lokalitě Brno-venkov. Za první kvartál roku 2012 bylo uloženo přibližně 80 tabulek s kupními cenami bytů v lokalitě Brno-město a 25 tabulek s kupními cenami bytů v lokalitě Brno-venkov. S postupným nárůstem počtu uživatelů úměrně přibývá také množství ukládaných tabulek. V jihomoravském kraji, ve kterém probíhá již standardní provoz databáze je v současné době přibližně 30 uživatelů z řad znalců a odhadců.

8  ZÁVĚR

Externí databáze zrealizovaných kupních cen nemovitostí a cen nájmů je pro znalce a odhadce jednou z možností jak si usnadnit a zefektivnit svoji práci při oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem. Užívání výše popsané databáze je výhodné zejména z toho důvodu, že na uživatele neklade vysoké nároky na softwarové vybavení a znalost jeho užívání. Ke komunikaci s ftp serverem lze použít širokou škálu ftp klientů, jak komerčních tak free verzí. Použití doporučeného ftp klienta se vzhledem souborového manažera je jednoduché a uživatelsky příjemné.  Grafická forma tabulek určených k zápisu informací o prodaných a pronajímaných nemovitostech je přehledná a natolik stručná, že provedení zápisu o jedné konkrétní nemovitosti netrvá déle než 2-3 minuty, přičemž tabulka obsahuje všechny potřebné popisné i číselné údaje, které mají vliv na porovnání s oceňovanou nemovitostí. Uložení tabulek v textovém editoru Word a současně ve formátu PDF umožňuje jejich snadný přenos do vytvářeného ocenění. V neposlední řadě je podstatnou výhodou tohoto systému jeho on-line způsob užívání – to znamená, že registrovaný uživatel může svoje data nahrát na server kdykoliv je to pro něj časově vyhovující. Tento systém umožňuje, aby databáze byla vždy aktuální a obsahovala tabulky od všech uživatelů přenesené do adresáře nemovitosti_data v horizontu několika hodin, maximálně několika dnů, po jejich uložení uživatelem do adresáře nemovitosti_sklad.

Uživatelem a přispěvatelem databáze se může stát každý znalec nebo odhadce, který splní podmínky uvedené v 3. odstavci tohoto článku. Platby za užívání databáze sestávají z jednorázového vstupního poplatku ve výši 1 500,- Kč (členové AZO POSN Morava 1 000,- Kč ) a z každoročního uživatelského poplatku, který je závislý na množství vložených tabulek a je postavený na principu „čím více vložím vlastních tabulek, tím méně zaplatím“. Podrobnější informace poskytne autor článku na vyžádání. V případě zájmu více potenciálních uživatelů z jednotlivých krajů České republiky je možné dohodnout provedení prezentace a praktickou ukázku užívání databáze (založení účtu s připojovacími údaji, připojení k serveru, stahování a ukládání informací apod.) v místě dle zájmu uživatelů.  


                                                                                               Autor: Ing. Tomáš Hudec
                                                                                                            znalec
                                                                                            E-mail: Tato emailová adresa je chráněna před spamboty, abyste ji viděli, povolte JavaScript

Zdroje obrázků
1) Obrázek č. 1, www.zemepis.com
2) Zbylé obrázky byly vytvořeny autorem článku

< Předchozí		Další >