Předpokládaná životnost zemědělských budov
Domů 
Ekonomika Ceny a odhady Předpokládaná životnost zemědělských budov
Ekonomika Ceny a odhady Předpokládaná životnost zemědělských budov
Předpokládaná životnost zemědělských budov
Zveřejněno v
Články -
Ekonomika - Ceny a odhady
23Led 2014
Napsal uživatel Ing. Petr Škoch; Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D.
Nosným tématem příspěvku je problematika opotřebení zemědělských staveb. Našim cílem je poskytnout čtenářům argumentační podporu při využívání jiných než doposud doporučovaných životností zemědělských staveb. Výpočet opotřebení je nedílnou součástí ocenění každé nemovitosti. Podpora tedy směřuje nejen k vyhláškovému, ale i k tržnímu ocenění. Stručný historický exkurz rekapituluje doposud používané přístupy k výpočtu opotřebení. Výtah z přílohy pokynu pro stanovení tržních hodnot pozemků v SRN poskytuje čtenářům rychlý pohled na tuto problematiku u našich sousedů.
1 Úvod
Zemědělské areály patří mezi velmi specifické nemovitosti, které musí splňovat řadu technických požadavků a musí odpovídat různým národním i evropským nařízením. Pokud mají být tyto nemovitosti provozovány v souladu s původním účelem využití, musí splňovat poměrně náročné podmínky pro chov hospodářských zvířat (skotu, vepřů a kuřat). Zemědělské stavby jsou intenzivně zatíženy zemědělskou produkcí, což má nepochybný dopad na jejich celkovou životnost. Součástí fungujících staveb tohoto typu jsou nezbytné technologie, které svým charakterem a odlišnou životností determinují základní parametry samotné stavby. Instalovaná technologie je často jediným prvkem určujícím celkové využití daných nemovitostí.
Vývoj zemědělských technologií je v posledních letech velmi progresivní. Výrobci jsou nuceni neustále vyvíjet nové efektivnější technologie pro zemědělský chov, které vyhovují stále se měnícím novým nařízením. Po skončení životnosti bývají zpravidla výrazně opotřebeny a jejich obnova v původní struktuře není s ohledem na měnící se trendy možná. Jako efektivnější se jeví instalace nových technologií, které mají jiné nároky na prostorové i dispoziční propozice samotných staveb. Není tedy výjimkou, že s dožitím technologie může skončit i efektivní životnost samotné stavby. Tyto skutečnosti mají nepochybný dopad na celkovou životnost zemědělských staveb.
2 Předpokládaná životnost zemědělských staveb
Úvodem této kapitoly si autoři příspěvku dovolují provést krátký historický exkurz, který rekapituluje hlavní poznatky v oblasti životnosti zemědělských staveb. Podařilo se nám dohledat předpokládané životnosti zemědělských staveb až do roku 1892. V některých starších publikacích se o zemědělských stavbách mluví jako o hospodářských stavbách, chlévech a kurnících. Pro účely tohoto příspěvku nebudeme terminologicky rozlišovat pojmy hospodářská a zemědělská stavba.
2.1 Předpokládaná životnost dle Kusýna (1892)
Richard Kusýn narozen v roce 1849 v Semmeringu, Rakousko, uvažoval v knize Odhady budov a jejich částí: Znalecký návod ku ocenění budov nebo jich částí za příčinou pojištění jich proti požáru vydanou v roce 1892 s životností zděných chlévů a kurníků s tvrdou krytinou v délce 50 let. [2]
2.2 Předpokládaná životnost dle Kovařoviče a Poppera (1935)
Josef Kovařovič a Bedřich Popper uvádějí ve své knize vydané v roce 1935 Rukověť pro odhady nemovitostí - I. díl následující životnosti zemědělských staveb:
- při jednoduchém provedení (dřevěná stavba), životnost 50 – 80 let;
- lepší provedení (smíšená nebo masivní stavba), životnost 70 – 120 let;
- dobré provedení (masivní stavba), životnost 100 – 150 let.
2.3 Předpokládaná životnost dle Kolodzeje (1963)
Karol Kolodzej v knize Ohodnocovanie a oceňovanie nehnuteľností: pre prac. organ. a podnikov spravuj. zákl. fondy, pre znalcov stabev. odb. nár. výborov z roku 1963 udává u zemědělských staveb životnosti:
- jednoduché dřevěné provedení, životnost 40 – 60 let;
- dobré (normální) provedení, životnost 60 – 100 let;
- velmi dobré provedení (z tvrdých materiálů), životnost 100 – 125 let.
2.4 Předpokládaná životnost dle Laciného, Noska a Svobody (1965)
Předpokládaná životnost hospodářských staveb uvedená autory Janem Laciným, Bohumírem Noskem a Antonínem Svobodou v knize Oceňování obytných a menších hospodářských staveb odhadem byla rozdělena do 4 kategorií podle druhu a konstrukce budovy. Rozdělení do jednotlivých kategorií, je uvedeno v následující tabulce.
Tab. 1 – Předpokládaná životnost dle Laciného, Noska a Svobody.
Uvedené rozmezí předpokládaných životností se dále upravuje o srážky a přirážky. Srážky mohou dosahovat výše až - 94 % a přirážky mohou dosahovat výše + 49 %. Nicméně, v našem případě srážky a přirážky nebudeme užívat, protože nám jde o stanovení průměrné doby životnosti zemědělských staveb. Následující tabulka je zde proto uvedena pouze informativně.
Tab. 2 – Srážky a přirážky.
Vzhledem ke skutečnosti, že jsou životnosti rozděleny do 4 kategorií, jsme se rozhodli pro stanovení průměrné životnosti uvažovat s předpokládanou životností, která je uvedena v Tab. 1 v druhu a konstrukci budovy kategorie II. a III. U budov patřících do kategorie II. je uveden rozptyl 65 – 70 let a u budov patřících do kategorie III. je uveden rozptyl 45 – 50 let. Po sjednocení předpokládaných životností z kategorie II. a III. dostáváme rozmezí 45 – 70 let a střední hodnota je pak 67,5 let. [5]
Uvedené rozmezí předpokládaných životností se dále upravuje o srážky a přirážky. Srážky mohou dosahovat výše až - 94 % a přirážky mohou dosahovat výše + 49 %. Nicméně, v našem případě srážky a přirážky nebudeme užívat, protože nám jde o stanovení průměrné doby životnosti zemědělských staveb. Následující tabulka je zde proto uvedena pouze informativně.
Tab. 2 – Srážky a přirážky.
Vzhledem ke skutečnosti, že jsou životnosti rozděleny do 4 kategorií, jsme se rozhodli pro stanovení průměrné životnosti uvažovat s předpokládanou životností, která je uvedena v Tab. 1 v druhu a konstrukci budovy kategorie II. a III. U budov patřících do kategorie II. je uveden rozptyl 65 – 70 let a u budov patřících do kategorie III. je uveden rozptyl 45 – 50 let. Po sjednocení předpokládaných životností z kategorie II. a III. dostáváme rozmezí 45 – 70 let a střední hodnota je pak 67,5 let. [5]
2.5 Předpokládaná životnost dle ČSN 73 0031
Dnes již neplatná norma ČSN 73 0031, která platila od 01. 01. 1991 do 01. 04. 2012, pracuje s předpokládanou životností zemědělských staveb. Nenajdeme zde doslovný pojem předpokládaná životnost, ale norma používá pojem „Základní užitná životnost staveb“.
Tab. 3 – Základní užitná životnost staveb dle ČSN 73 0031.
Norma jednoznačně určuje životnost zemědělských staveb ve výši 50 let a před ukončením její platnosti uváděla životnost dokonce v rozpětí 25 – 50 let. Autoři článku se v tomto případě rozhodli pro srovnání s ostatními životnostmi využít vyšší z obou hodnot předpokládané životnosti, tj. 50 let. [6]
2.6 Předpokládaná životnost dle ČSN EN 1990 ed. 2, 73 0002
Životností staveb se zabývá též platná norma ČSN EN 1990 ed. 2 – 73 0002, Zásady navrhování konstrukcí, která upravuje životnost staveb a jejich konstrukcí v bodě 2.3 na str. 27 následovně.
Tab. 4 – Informativní návrhová životnost.
Pozn.: * KCE nebo její části, které mohou být demontovány s předpokladem dalšího použití, se nemají považovat za dočasné.
Z aktuální normy je patrné, že se informativní návrhová životnost pohybuje v rozmezí 15 – 30 let. Pro srovnání budeme brát střední hodnotu z výše uvedeného rozpětí, tj. 22,5 let. [7]
2.7 Předpokládaná životnost staveb v SRN
Úvodem této kapitoly považujeme za nutné zmínit tu skutečnost, že v Německu panuje ohledně rozdělení nemovitostí na stavby a pozemky obdobná situace, jakou zavádí nový občanský zákoník v ČR. Stavba je zde součástí pozemku. Výpočet opotřebení lze tedy najít v metodických pokynech ke stanovení hodnoty pozemků.
Samotný způsob výpočtu hodnoty pozemků v SRN je jistě inspirativním tématem, které s nastávající rekodifikací soukromého práva v ČR nabývá na aktuálnosti. My se zde budeme ovšem věnovat pouze omezené části tématu oceňování v SRN a zaměříme se na tabulkové životnosti staveb.
Široce uznávané standardy pro oceňování nemovitostí v SRN vydává Institut autorizovaných auditorů (Institut der Wirtschaftsprüfer – IDW). Postupy pro oceňovatele nemovitostí jsou v základní formě upraveny ve standardech IDW ES 10. Pokud jde o průměrnou životnost staveb, tak tyto standardy odkazují čtenáře na oceňovací směrnice (tzv. Wertermittlungsrichtlinie WertR 2006). Součástí těchto směrnic je následující tabulka udávající životnost staveb v rozdělení podle jejich druhu. Předpokladem je řádná údržba v průběhu celé životnosti stavby (bez provádění modernizací).
Tab. 5 – Průměrná životnost dle WertR 2006.
Z výše uvedeného byla do srovnání použita předpokládaná životnost jízdáren, stájí pro koně, skot, prasata a jiný dobytek, vč. drůbežáren, která činí 30 let.[9]
3 Přehled předpokládaných životností zemědělských staveb
Pro přehlednost je v Tab. 6 vytvořen přehled všech nalezených předpokládaných životností a následně jsou jejich hodnoty graficky znázorněny ve sloupcovém grafu.
Tab. 6 – Přehled předpokládané životnosti zemědělských staveb.
Obr. 1 – Přehled předpokládané životnosti zemědělských staveb.
4 Použití předpokládané životnosti
Oceňování zemědělských staveb, resp. celých zemědělských areálů, není natolik časté, jako např. oceňování bytových jednotek, rodinných domů či jiných residenčních, obchodních anebo administrativních objektů. Jednou za čas se však každý oceňovatel setká s oceněním tohoto typu staveb na bázi administrativní (úřední) ceny nebo obvyklé ceny (tržní hodnoty).
Výše uvedené předpokládané životnosti vycházely z použitých stavebních materiálů, postupů a technologií, které se v jednotlivých obdobích běžně používaly, a platili za předpokladu, že se stavby užívali k zemědělským účelům. Proto se jednotlivé předpokládané životnosti od sebe liší.
V současné době se při stanovení životnosti staveb pro účely výpočtu opotřebení nejčastěji používá platná oceňovací vyhláška. Jde o prováděcí vyhlášku k zákonu o oceňování majetku, která nemluví přímo o životnosti zemědělských staveb, ale v přílohové části uvádí, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, betonovými a ocelovými nosnými svislými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně. Dále jsou uvedeny jiné stavby, především drobného charakteru, jejichž životnost je menší než 100 let. Jde o rekreační chaty, vedlejší stavby, garáže, venkovní úpravy, atd. (srov. Příloha č. 15, vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění).
Použití zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky je předepsáno ve specifických případech. Jde zejména o oceňování v souvislosti se zajištěním fiskální politiky státu. Oceňovatelé se nejčastěji setkají s oceněním pro účely vyměření daně z převodu nemovitostí, případně pro jiné účely upravené zákonem o trojdani, nebo jinými předpisy. Často je též proto výsledek vyhláškového oceňování označován jako cena úřední, či administrativní.
Pokud jde o životnost staveb, tak praxe dokládá, že tabulková životnost 100 let je často velmi problematicky dosažitelná a to i v případech nikoli pouze běžné údržby, ale i při provedení rozsáhlejších oprav a rekonstrukcí. Tabulková životnost upravená oceňovací vyhláškou je dlouhodobě ponechána v původní výši. Dosažení tabulkové životnosti je nejvíce obtížné až nesplnitelné zejména u provozních nemovitostí s výrazným zastoupením instalované technologie. U objektů pro zemědělskou a živočišnou produkci jde o naprosto nedosažitelné hodnoty. Opotřebení zemědělských objektů je zejména vlivem živočišného provozu natolik výrazné - na konstrukce působí biologické procesy zvířat – produkce a rozklad moče, výkalů, kvasné a hnilobné procesy rozkladem nespotřebovaného a neuklizeného krmiva apod. – až dochází k pronikání škodlivých látek do jednotlivých konstrukcí prostřednictvím tzv. stájových plynů, jako je oxid uhličitý (CO2), amoniak (NH3) a sirovodík (H2S). V praxi lze proto dosáhnout přibližně poloviční životnosti ve srovnání s tabulkovými hodnotami udávanými současnou oceňovací vyhláškou.
5 Stroje nebo jiné upevněné zařízení v nemovitých věcech podle nového občanského zákoníku
Vzhledem k tématu příspěvku jsme se rozhodli k nahlédnutí do problematiky strojů jakožto součástí nemovitých věcí v návaznosti na očekávanou rekodifikaci soukromého práva. Podle § 508 zákona č. 89/2012, nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje.
S ohledem na připravovanou úpravu podle NOZ týkající se strojů jako součástí nemovitých věcí mohou nastat v našem případě dvě situace. Pokud stroje nebudou součástí nemovitých věcí, tak poté se na životnosti staveb z pohledu našeho příspěvku nic nemění. Příspěvek pojednává výhradně o životnosti staveb, nikoliv o životnosti jejich vnitřního technologického vybavení.
Pokud nastane případ, kdy stroje budou součástí staveb, potom může dojít v některých případech ke zkrácení ekonomické životnosti staveb. Nelze zpochybnit, že strojní zařízení bude mít vždy kratší životnost než stavba. V průběhu životnosti stavby může dojít k opakované výměně strojního zařízení. Pokud životnost strojního zařízení uplyne v období velmi blízkém okamžiku dožití staveb, může tento fakt ovlivnit rozhodnutí majitele nepokračovat v užívání staveb a přistoupit k jejich kompletní rekonstrukci či odstranění. Stejně tak to ovšem může mít vliv i na prodloužení životnosti staveb takovým způsobem, aby stavba dosloužila v přibližně stejný okamžik jako její strojní vybavení.
V jiných, než zde uvedených případech nebylo prováděno žádné další testování předmětné problematiky z pohledu NOZ. [11]
6 Závěr
Uvažovaná tabulková životnost pro zděné a kovové stavby, jichž je v zemědělství většina, je zpravidla nedosažitelná. I přes pravidelnou údržbu a nezbytné opravy a rekonstrukce lze dosáhnout životnosti v ideálním případě v úrovni cca 50 – 80 let. Přičemž jde o životnost technickou. Ekonomická životnost související s efektivním provozem může být i nižší.
Podle našeho názoru lze doporučit aplikovat životnost staveb v zemědělských areálech přibližně v úrovni 50 let. Z pohledu údajů v ČSN 73 0002 jde o životnost, která více než dvounásobně přesahuje tuto platnou normu a u příslušné přílohy oceňovací vyhlášky se jedná o polovinu uvažované životnosti. Závěrem je ovšem nutné podotknout, že samotné posouzení životnosti stavby zůstává na pečlivé práci oceňovatele. Např. masivní zděné či kamenné zemědělské stavby z dvacátých a třicátých let minulého století slouží po modernizacích a rekonstrukcí svému účelu dodnes. Nakolik i zmiňovaná norma ČSN 73 0002 hovoří o informativní návrhové životnosti a v příloze oceňovací vyhlášky je uvedeno, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí z pravidla uvedené hodnoty.
Příspěvek byl uveřejněn v časopise Soudní inženýrství ročník 24/2013, číslo 3.
7 Literatura
[1] BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2009, 753 s. ISBN: 978-80-7204-630-0.
[2] KUSÝN, Richard: Odhady budov a jich částí: Znalecký návod ku ocenění budov nebo jejich částí
za příčinou pojištění jich proti požáru. Nákladem vlastním, Praha, 1892, 307 s.
[3] KOVAŘOVIČ, Josef, POPPER, Bedřich: Rukověť pro odhady nemovitostí - I. díl. Nákladem vlastním,
Praha, 1936.
[4] KOLODZEJ, Karol: Ohodnocovanie a oceňovanie nehnuteľností: pre prac. organ. a podnikov spravuj.
zákl. fondy, pre znalcov stabev. odb. nár. výborov. SVTL / Edícia stavebníckej literatury, Bratislava,
1963, 302 s.
[5] LACINÝ, Jan, NOSEK, Bohumír, SVOBODA, Antonín: Oceňování obytných a menších hospodářských
staveb odhadem. SNTL, Praha, 1965, 170 s.
[6] ČSN 73 0031 Spolehlivost stavebních konstrukcí a základových půd. Základní ustanovení pro výpočet.
[7] ČSN 73 0002 Zásady navrhování konstrukcí.
[8] Grundsätze zur Bewertung von Immobilien (IDW ES 10), Stand 13. 04. 2012.
[9] Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken
(Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006).
[10] Anlage 4 WertR 2006, Durchschnittliche Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung).
[11] BRADÁČ, Albert: Co přinese nový občanský zákoník? Upravený příspěvek V. mezinárodní konference
soudních znalců v Bratislavě 15. - 16. 06. 2012, Bratislava, 2012.
Dnes již neplatná norma ČSN 73 0031, která platila od 01. 01. 1991 do 01. 04. 2012, pracuje s předpokládanou životností zemědělských staveb. Nenajdeme zde doslovný pojem předpokládaná životnost, ale norma používá pojem „Základní užitná životnost staveb“.
Tab. 3 – Základní užitná životnost staveb dle ČSN 73 0031.
Norma jednoznačně určuje životnost zemědělských staveb ve výši 50 let a před ukončením její platnosti uváděla životnost dokonce v rozpětí 25 – 50 let. Autoři článku se v tomto případě rozhodli pro srovnání s ostatními životnostmi využít vyšší z obou hodnot předpokládané životnosti, tj. 50 let. [6]
2.6 Předpokládaná životnost dle ČSN EN 1990 ed. 2, 73 0002
Životností staveb se zabývá též platná norma ČSN EN 1990 ed. 2 – 73 0002, Zásady navrhování konstrukcí, která upravuje životnost staveb a jejich konstrukcí v bodě 2.3 na str. 27 následovně.
Tab. 4 – Informativní návrhová životnost.
Pozn.: * KCE nebo její části, které mohou být demontovány s předpokladem dalšího použití, se nemají považovat za dočasné.
Z aktuální normy je patrné, že se informativní návrhová životnost pohybuje v rozmezí 15 – 30 let. Pro srovnání budeme brát střední hodnotu z výše uvedeného rozpětí, tj. 22,5 let. [7]
2.7 Předpokládaná životnost staveb v SRN
Úvodem této kapitoly považujeme za nutné zmínit tu skutečnost, že v Německu panuje ohledně rozdělení nemovitostí na stavby a pozemky obdobná situace, jakou zavádí nový občanský zákoník v ČR. Stavba je zde součástí pozemku. Výpočet opotřebení lze tedy najít v metodických pokynech ke stanovení hodnoty pozemků.
Samotný způsob výpočtu hodnoty pozemků v SRN je jistě inspirativním tématem, které s nastávající rekodifikací soukromého práva v ČR nabývá na aktuálnosti. My se zde budeme ovšem věnovat pouze omezené části tématu oceňování v SRN a zaměříme se na tabulkové životnosti staveb.
Široce uznávané standardy pro oceňování nemovitostí v SRN vydává Institut autorizovaných auditorů (Institut der Wirtschaftsprüfer – IDW). Postupy pro oceňovatele nemovitostí jsou v základní formě upraveny ve standardech IDW ES 10. Pokud jde o průměrnou životnost staveb, tak tyto standardy odkazují čtenáře na oceňovací směrnice (tzv. Wertermittlungsrichtlinie WertR 2006). Součástí těchto směrnic je následující tabulka udávající životnost staveb v rozdělení podle jejich druhu. Předpokladem je řádná údržba v průběhu celé životnosti stavby (bez provádění modernizací).
Tab. 5 – Průměrná životnost dle WertR 2006.
Z výše uvedeného byla do srovnání použita předpokládaná životnost jízdáren, stájí pro koně, skot, prasata a jiný dobytek, vč. drůbežáren, která činí 30 let.[9]
3 Přehled předpokládaných životností zemědělských staveb
Pro přehlednost je v Tab. 6 vytvořen přehled všech nalezených předpokládaných životností a následně jsou jejich hodnoty graficky znázorněny ve sloupcovém grafu.
Tab. 6 – Přehled předpokládané životnosti zemědělských staveb.
Obr. 1 – Přehled předpokládané životnosti zemědělských staveb.
4 Použití předpokládané životnosti
Oceňování zemědělských staveb, resp. celých zemědělských areálů, není natolik časté, jako např. oceňování bytových jednotek, rodinných domů či jiných residenčních, obchodních anebo administrativních objektů. Jednou za čas se však každý oceňovatel setká s oceněním tohoto typu staveb na bázi administrativní (úřední) ceny nebo obvyklé ceny (tržní hodnoty).
Výše uvedené předpokládané životnosti vycházely z použitých stavebních materiálů, postupů a technologií, které se v jednotlivých obdobích běžně používaly, a platili za předpokladu, že se stavby užívali k zemědělským účelům. Proto se jednotlivé předpokládané životnosti od sebe liší.
V současné době se při stanovení životnosti staveb pro účely výpočtu opotřebení nejčastěji používá platná oceňovací vyhláška. Jde o prováděcí vyhlášku k zákonu o oceňování majetku, která nemluví přímo o životnosti zemědělských staveb, ale v přílohové části uvádí, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, betonovými a ocelovými nosnými svislými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně. Dále jsou uvedeny jiné stavby, především drobného charakteru, jejichž životnost je menší než 100 let. Jde o rekreační chaty, vedlejší stavby, garáže, venkovní úpravy, atd. (srov. Příloha č. 15, vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění).
Použití zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky je předepsáno ve specifických případech. Jde zejména o oceňování v souvislosti se zajištěním fiskální politiky státu. Oceňovatelé se nejčastěji setkají s oceněním pro účely vyměření daně z převodu nemovitostí, případně pro jiné účely upravené zákonem o trojdani, nebo jinými předpisy. Často je též proto výsledek vyhláškového oceňování označován jako cena úřední, či administrativní.
Pokud jde o životnost staveb, tak praxe dokládá, že tabulková životnost 100 let je často velmi problematicky dosažitelná a to i v případech nikoli pouze běžné údržby, ale i při provedení rozsáhlejších oprav a rekonstrukcí. Tabulková životnost upravená oceňovací vyhláškou je dlouhodobě ponechána v původní výši. Dosažení tabulkové životnosti je nejvíce obtížné až nesplnitelné zejména u provozních nemovitostí s výrazným zastoupením instalované technologie. U objektů pro zemědělskou a živočišnou produkci jde o naprosto nedosažitelné hodnoty. Opotřebení zemědělských objektů je zejména vlivem živočišného provozu natolik výrazné - na konstrukce působí biologické procesy zvířat – produkce a rozklad moče, výkalů, kvasné a hnilobné procesy rozkladem nespotřebovaného a neuklizeného krmiva apod. – až dochází k pronikání škodlivých látek do jednotlivých konstrukcí prostřednictvím tzv. stájových plynů, jako je oxid uhličitý (CO2), amoniak (NH3) a sirovodík (H2S). V praxi lze proto dosáhnout přibližně poloviční životnosti ve srovnání s tabulkovými hodnotami udávanými současnou oceňovací vyhláškou.
5 Stroje nebo jiné upevněné zařízení v nemovitých věcech podle nového občanského zákoníku
Vzhledem k tématu příspěvku jsme se rozhodli k nahlédnutí do problematiky strojů jakožto součástí nemovitých věcí v návaznosti na očekávanou rekodifikaci soukromého práva. Podle § 508 zákona č. 89/2012, nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje.
S ohledem na připravovanou úpravu podle NOZ týkající se strojů jako součástí nemovitých věcí mohou nastat v našem případě dvě situace. Pokud stroje nebudou součástí nemovitých věcí, tak poté se na životnosti staveb z pohledu našeho příspěvku nic nemění. Příspěvek pojednává výhradně o životnosti staveb, nikoliv o životnosti jejich vnitřního technologického vybavení.
Pokud nastane případ, kdy stroje budou součástí staveb, potom může dojít v některých případech ke zkrácení ekonomické životnosti staveb. Nelze zpochybnit, že strojní zařízení bude mít vždy kratší životnost než stavba. V průběhu životnosti stavby může dojít k opakované výměně strojního zařízení. Pokud životnost strojního zařízení uplyne v období velmi blízkém okamžiku dožití staveb, může tento fakt ovlivnit rozhodnutí majitele nepokračovat v užívání staveb a přistoupit k jejich kompletní rekonstrukci či odstranění. Stejně tak to ovšem může mít vliv i na prodloužení životnosti staveb takovým způsobem, aby stavba dosloužila v přibližně stejný okamžik jako její strojní vybavení.
V jiných, než zde uvedených případech nebylo prováděno žádné další testování předmětné problematiky z pohledu NOZ. [11]
6 Závěr
Uvažovaná tabulková životnost pro zděné a kovové stavby, jichž je v zemědělství většina, je zpravidla nedosažitelná. I přes pravidelnou údržbu a nezbytné opravy a rekonstrukce lze dosáhnout životnosti v ideálním případě v úrovni cca 50 – 80 let. Přičemž jde o životnost technickou. Ekonomická životnost související s efektivním provozem může být i nižší.
Podle našeho názoru lze doporučit aplikovat životnost staveb v zemědělských areálech přibližně v úrovni 50 let. Z pohledu údajů v ČSN 73 0002 jde o životnost, která více než dvounásobně přesahuje tuto platnou normu a u příslušné přílohy oceňovací vyhlášky se jedná o polovinu uvažované životnosti. Závěrem je ovšem nutné podotknout, že samotné posouzení životnosti stavby zůstává na pečlivé práci oceňovatele. Např. masivní zděné či kamenné zemědělské stavby z dvacátých a třicátých let minulého století slouží po modernizacích a rekonstrukcí svému účelu dodnes. Nakolik i zmiňovaná norma ČSN 73 0002 hovoří o informativní návrhové životnosti a v příloze oceňovací vyhlášky je uvedeno, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí z pravidla uvedené hodnoty.
Příspěvek byl uveřejněn v časopise Soudní inženýrství ročník 24/2013, číslo 3.
7 Literatura
[1] BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2009, 753 s. ISBN: 978-80-7204-630-0.
[2] KUSÝN, Richard: Odhady budov a jich částí: Znalecký návod ku ocenění budov nebo jejich částí
za příčinou pojištění jich proti požáru. Nákladem vlastním, Praha, 1892, 307 s.
[3] KOVAŘOVIČ, Josef, POPPER, Bedřich: Rukověť pro odhady nemovitostí - I. díl. Nákladem vlastním,
Praha, 1936.
[4] KOLODZEJ, Karol: Ohodnocovanie a oceňovanie nehnuteľností: pre prac. organ. a podnikov spravuj.
zákl. fondy, pre znalcov stabev. odb. nár. výborov. SVTL / Edícia stavebníckej literatury, Bratislava,
1963, 302 s.
[5] LACINÝ, Jan, NOSEK, Bohumír, SVOBODA, Antonín: Oceňování obytných a menších hospodářských
staveb odhadem. SNTL, Praha, 1965, 170 s.
[6] ČSN 73 0031 Spolehlivost stavebních konstrukcí a základových půd. Základní ustanovení pro výpočet.
[7] ČSN 73 0002 Zásady navrhování konstrukcí.
[8] Grundsätze zur Bewertung von Immobilien (IDW ES 10), Stand 13. 04. 2012.
[9] Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken
(Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006).
[10] Anlage 4 WertR 2006, Durchschnittliche Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung).
[11] BRADÁČ, Albert: Co přinese nový občanský zákoník? Upravený příspěvek V. mezinárodní konference
soudních znalců v Bratislavě 15. - 16. 06. 2012, Bratislava, 2012.
| < Předchozí | Další > |
|---|
Nejvíce navštěvované články
- Jak se stát soudním znalcem?
- Rok 2012 a novela zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících
- Vady a poruchy svrchní vrstvy vnějších kontaktních zateplovacích systémů (ETICS)
- Znalec a občanské soudní řízení
- Bezriziková míra výnosnosti
- Vady a poruchy ETICS z hlediska porušení mechanické odolnosti a stability ETICS
Nejnovější články
- Činnost soudního znalce a nezávislého odborníka v oblasti Ošetřovatelství
- Odměny soudních znalců se zatím měnit nebudou, rozhodl Ústavní soud
- Návrh vyhlášky, kterou se stanoví seznam oborů a odvětví pro výkon znalecké činnosti
- Představení publikace Znalecké právo
- 9. reportáž: Znalecká činnost v oblasti soudního lékařství s prof. MUDr. Miroslavem Hirtem, CSc.
Etický kodex
Znalec by se měl orientovat v právních normách a dodržovat právní předpisy, zachovávat mlčenlivost o skutečnostech, o nichž se při výkonu znalecké činnosti dozvěděl. Měl by být nestranný a využívat všech svých znalostí. Mimo toho by měl mít potřebné vzdělání, zkušenosti v praxi a nakonec by měl neustále zvyšovat svoji odbornou kvalifikaci.
Znalci jsou jmenování ministrem spravedlnosti nebo z jeho pověření předsedou krajského soudu. Znaleckých oborů je 49 počínaje Bezpečností práce a konče Zemědělstvím. Znalcem se dotyčná osoba může stát, pokud sama o jmenování požádá nebo ji navrhne státní orgán, vědecká instituce, vysoká škola či organizace. Podmínkou jmenování je státní občanství České republiky, dále se může znalcem v České republice stát občan jiného členského státu Evropské unie, kterému bylo vydáno potvrzení o přechodném pobytu nebo povolení k trvalému pobytu na území České republiky, nebo státní příslušník jiného než členského státu Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k trvalému pobytu na území České republiky. Musí být způsobilý k právním úkonům v plném rozsahu; bezúhonný, tj. nebyl pravomocně odsouzen za úmyslný trestný čin, nebo za nedbalostní trestný čin spáchaný v souvislosti s výkonem činnosti znalce, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena; nebyl v posledních 3 letech vyškrtnut ze seznamu znalců a tlumočníků pro porušení povinností podle zákona o znalcích a tlumočnících. Právo vykonávat znaleckou činnost zaniká smrtí znalce; prohlášením za mrtvého; zbavením způsobilosti k právním úkonům, nebo omezením způsobilosti k právním úkonům; pravomocným odsouzením za úmyslný trestný čin nebo pravomocným odsouzením za nedbalostní trestní čin spáchaný v souvislosti s výkonem činnosti znalce; pravomocným uložením sankce vyškrtnutí ze seznamu znalců a tlumočníků; nebo na základě písemné žádosti o vyškrtnutí ze seznamu znalců a tlumočníků podané ministerstvu spravedlnosti nebo předsedovi krajského soudu.
Komentáře
Pokud bych se měl přiklonit k jednomu z uvedených pojmů, tak bych se přiklonil k pojmu smíšená stavba, resp. by se jednalo o stavbu, kde nosnou funkci nese ocelová konstrukce s obvodovým pláštěm ze stěnových panelů (sendvičových, ocelových, ...)
Děkuji